地价凉了 底价成交与流拍再现

2019-12-03 08:42:10 来源:齐海新闻

数据背后,土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频出现,苏州、南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。8宗地块中,最高溢价率不过10.69%,4宗地块以底价成交。底价成交与流拍再现9月以来,房企活跃在地

事实上,土地市场的整体情况已经发生了变化。

9月16日,国家统计局发布数据显示,2019年1月至8月,房地产开发企业购买土地1.2236亿平方米,同比下降25.6%,1月至7月下降3.8个百分点。土地成交价6374亿元,下降22%,降幅5.6个百分点。

在数据背后,土地拍卖和底价交易现象在二三线城市频繁发生,苏州、南京、武汉、天津等热门城市也在其中。9月18日,继第二次新政策出台后,苏州房地产市场首次大锤。出售的8块土地都是住宅用地。8块地块中,最高溢价仅为10.69%,4块地块以底价出售。更令人震惊的是,位于襄城区的苏堤2019-wg-31地块在自由报价阶段没有报价,在有限投标后4分钟内也没有报价,这使其成为今年苏州主城区第一个出售的地块。

苏州交易是近期土地市场的“冰山一角”。诸葛寻找住房的数据显示,8月份全国各大地级市共售出55块土地,成交额为6.07%。二线城市的流失率为4.62%,较上月上升1.98个百分点。三线和四线城市的最高流失率为7.66%,比上个月上升2.58个百分点。

在今年的房企中期业绩会议上,万科表示很难获得土地,所以会谨慎行事。恒大表示,将适当缩小规模,不急着收回土地。荣创从四月开始征地。孙宏斌更直言不讳,今年下半年没有采取土地指标。

基价交易与浮动拍卖的再生产

自9月以来,活跃在城市的住房企业数量大幅下降。9月16日,上海完成了5宗低价土地出让。金山区枫泾镇住宅用地、金山区张延镇商业用地、杨浦区新江湾社区地块的地价分别为0.22%、0.19%和0.03%。

9月12日,天恒和恒基赵晔财团获得了北京孙河地区最后一块已有近10年历史的土地。成交价为24.25亿元,溢价仅为1.5%。同一天,深圳敲定了位于南山后海中心区的综合用地,由华润置地以46.6亿元的起拍价授予。

二线城市在第二季度跃升至土地市场的“主角”。当时,武汉、杭州、天津、苏州等城市成了房地产公司“四处奔波”的地方。然而,这股热潮结束了,以二线热门城市为代表的土地市场开始悄然降温。

在9月12日天津出售的4块土地中,一块是商业用地,另外三块是未出售土地,两块以底价出售。此前,9月4日,生态城旅游区出售的一块土地被出售,原定于9月4日出售的四块住宅用地于9月2日暂停。

惠州于9月12日在惠城区以4.89亿元的初始价格出售了一块商业和住宅用地,由于无人问津而被出售。

四个月前,来自世界各地的开发商仍然不得不没收武汉的每一块土地。在这一轮高潮中,一些去年卖了很多次的地块都被房企抢走了。然而,在9月3日武汉出售的5块土地中,有2块被出售,而其余3块获得了26亿元,仅为预期收入的一半。

中原地产首席分析师张大伟认为,资本已经成为企业收购土地的主要决定因素。在过去的四个月里,房地产企业的资本状况一直在恶化,不断收紧的融资政策减少了房地产企业的数量。尤其是自8月份以来,土地市场已经进入了快速退烧阶段。

郭盛证券公司分析师刘玉表示,目前开发商的高库存水平和销售收入的放缓,肯定会让房地产公司谨慎地占用土地。土地拍卖潮已经在2018年下半年提前预演,今年这一趋势将更加明显。

在保险费率方面,它也创下了新的历史记录。中原地产研究中心的统计数据显示,截至9月10日,9月份共有50块交易金额超过5亿元的地块,平均溢价仅为7%。其中,以底价出售的地块多达20块,占总数的40%。在50个地块中,只有19个地块的保险费率高于10%,其中只有2个地块的保险费率高于50%。业内人士普遍预期,未来土地市场的降温趋势不会改变,而全年土地交易面积减少30%将是较去年同期的主要趋势。

有些人很谨慎,而有些人很有进取心。

目前,大多数住房企业更愿意投资。与2018年同期相比,前100家住房企业中大多数新收购的土地价值都有所下降。克里的研究报告显示,与去年同期相比,前30家住宅企业中有一半在1月至8月间新增商品的价值下降了近10%。房地产龙头企业在投资扩张方面更加谨慎和理性。与去年同期相比,只有华润和龙湖的新增加值分别增长了2%和19%,而荣创和恒大则下降了50%以上。

8月22日,融创中国董事长孙宏斌表示,下半年没有征地目标,除非有特别好的机会,否则公司基本停止征地。恒大明确表示,将减少土地资金支出,适度降低土地储备规模,进一步提高效益。万科执行副总裁兼首席运营官张旭(音)表示,征用土地的数量是基于收到的资金数量,因此没有固定的征地计划。

“在融资环境趋紧的情况下,住房企业将适当降低对发展速度的要求,并将售房集合作为本期的重要目标。大多数企业将首先确保相对充裕的现金流,同时适当减缓投资征地安排。”房市一民部和投资部告诉记者。

然而,并非所有房地产公司都选择谨慎行事。从各梯队销售比例的变化来看,销售水平在前11名和前50名之间的住宅企业对征地持相对积极的态度。自称“规模刹车”的徐汇、阳光镇,以及金茂、中梁、红阳等数千亿美元的中国房地产企业,规模需求依然强劲,扩张趋势并未减弱。许多以中央企业为背景的房地产开发商也在这个调控的冬天“逆流而上”。

以红阳房地产为例。今年上半年,共收购35块土地,新增建筑面积407万平方米。不完全统计显示,合作征地现已占到红阳市征地总量的91%。

自称“下半年不征地”的许辉今年前7个月收购了40个新项目,新增土地储备878万平方米。8月,许辉又赢得了5个宅基地项目。9月3日,徐汇还获得了两处住宅用地,总价9.38亿元,地价9.6%,总建筑面积约164500平方米。

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示,赚钱的时代已经过去。这个行业现在比过去面临许多困难的情况和环境,但与其他行业相比,房地产行业可以继续这样做。“尽管房地产利润受到挤压,但我们宁愿少赚钱,做好我们的产品。这是未来住宅企业的核心竞争力。”

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